差押物件(公売・競売)の解説

競売物件・公売物件で住宅ローンは組める?オークション・公売の活用による差押物件取得について解説

◆競売物件とは?不動産ローンの債務不履行によって差押さえられた物件

【家庭裁判所が設定する最低価格は市場の6割程度】

 競売物件とは、購入した不動産のローンの支払いが出来ずに債務不履行によって差し押さえられた不動産を、「地方裁判所」が競売方式、いわゆる「入札」によって売却される物件のことである。

 地方裁判所は競売によって債務者の資産を売却する事によって早期の資金回収が可能となる。

 公募は一定の期間を設定し入札を受け付けている。

 競売にかけられる物件価格は家庭裁判所が設定した最低入札価格があり、この価格以上で一番高く入札した人が購入できる仕組みとなっている。

 この際、家庭裁判所が設定する最低価格は、市場の6割程度の価格であることが多い。

 この価格設定は結構厳しい価格設定ではあるが所有者は原則として裁判所が設定した競売価格に文句を付ける事は出来ない。

 その為、競売でオークションにかけられ売却される前に、「少しでも高く売れる方法がないか?」と個人的に競売でオークションが始まる前に売却に動く事もある。

 尚、競売には「期間入札」と、期間中に入札が1件もなく売れ残った物件を先着順で任意に売る「特別売却」がある。

 競売は一般市場価格より安く手に入れられると言われるが、権利関係が複雑なケースが多く、特別売却に関しては綿密な事前調査が必要となる。

 しかし、これらの問題がもし解決できるのであれば、これは不動産物件を取得する上での大きなチャンスともなり得る。

 実際、不動産業者の中には競売で割安で物件を入手し、綺麗にリフォームした後に利益をのせて販売する専門業者も多い。

 また、収益物件を中心として扱う不動産業者…⇒続きを見る

◆競売市場では一般小売価格の約50〜60%の価格帯が相場

【競売・オークション市場】

 不動産を小売ではなく卸売市場で探す為の市場には様々な市場が存在する。

 最も有名な市場は言うまでもなく「競売」である。

 競売とは、債務不履行によって差し押さえられる動産をオークション、いわゆる入札形式で処理する機関、及び方法の事。

 競売市場では一般小売価格の約50〜60%の価格で値づけられている。

 但しこれは最初の設定価格のみ。

 競売や公売物件と言っても、この初期設定価格から入札で金額が異常に跳ね上がることも多くある。

 人気エリアに至っては、市場価値の9割以上まで跳ね上がるケースも普通に存在する事は覚えておいたほうが良い。

 尚、この価格が跳ね上がるパターンでは大抵、有力な裏情報を握っているケース、例えば利益を確定させているケースが大半である。

 簡潔言えば仕入れ段階から顧客がついているようなケースの事である。

 競売から相続物件まで不動産業界は表に見えない情報も多い。

 その為、この競売市場で争うのは個人投資家にはリスクが大きいと言えるだろう。

 尚、最大の卸市場は、この競売でも売却できず入札に至らないケースである。

 これらは特別売却物件となり価格が少しずつ下落していく。

 これらの物件の多くは必ずといっていいほど、かなり厳しい問題をかかえている物件である。

 物件本体に重大な瑕疵を抱えている、もしくは占有者絡み、近隣住民絡みなどの問題である。

 しかし、もしこれらの問題を処理できる能力があるならば市場の3〜4割り程度…⇒続きを見る

◆差押公売物件とは?納税義務違反で国家に差し押さえられる物件の事

【差押公売物件とは?】

 差押公売物件とは、国家に対する納税が果たせなかった場合に、国家に差し押さえられる物件の事である。

 この差し押さえ物件は国税庁や国税局が管理し公売方式で売却されていく。

 物件は、金品、時計から不動産物件、マンションまで大少多数の物件が取り扱われている。

 不動産物件の場合は、固定資産税の滞納などが主な原因で、市場価格よりもかなり低い価格で購入する事も可能である。

 競売は債務不履行に対しオークション形式で対象となる物件を売却していくが、公売は納税不履行と把握すると違いがわかりやすいかもしれない。

 どちらが良いということはないが、差し押さえ物件の中には強制的に売却されるために市場価格の60%程度で売却されていく物件も多い。

 これらの物件の購入は原則として誰にでも参加の権利があることを忘れいてはいけない。

 現在はインターネットでも情報が仕入れられるようになっている点…⇒続きを見る

◆卸売り価格の重要性(不動産を小売価格ではなく卸売価格で購入)

【不動産物件の仕入れ場所について】

 不動産投資の世界において、投資家の多くがセミナーなどで語る言葉のひとつに、
●RTC(次項参照)
●国税局もしくは国税庁の差押物件
●競売物件
●任意売却物件
 などの言葉が必ず用いられていることがわかる。

 これらの物件に共通するひとつの真実は「卸売価格」であるという点。

 本物の投資家は同じ市場に暮らしながらも不動産を「小売価格」ではなく「卸売価格」で購入している。

●不動産投資家ロバート・アレン
●アメリカ屈指の実業家ドナルド・ジョン・トランプ
●金持ち父さんのロバート・キヨサキ
●事業用不動産王のレイ・クロック

 彼らは皆、同様にこのように卸売り価格で購入する事の重要性…⇒続きを見る

◆RTCとは?米国整理信託公社

【日本では整理回収機構】

 米国出身の不動産投資家の書籍を呼んでいると、頻繁にRTCという言葉が出てくる。

 このRTCとはいったい何だろうか?

 このRTC(Resolution Trust Corporation)とは、経営が悪化した貯蓄貸付組合を整理する為に設立された国家経営の「公的組織」のことをあらわしている。

 日本では米国整理信託公社とも呼ばれている機関である。

 RTCは、整理事業としてしっかりと不動産を管理できる人に、その不動産を管理させる為に売却を行い資産の整理を行なう。

 この際の売却価格は一般的に卸価格となっている。

 この米国整理信託公社は、公的立場から資産整理を積極的に行なった事により、大きな資産が管理能力のある不動産投資家へ流れこんだ歴史がある。

 ロバートキヨサキ風に言うと、「E・S⇒B・I」への流れとなる。

 特に1986年の税制改正法案以降、特にSである医者や公認会計士などが保有していた資産が大きくB・I側に流れた経緯がある。

 尚、日本では「整理回収機構」がこの組織にあたるもの。
 金持ち父さんで有名な著者、ロバートキヨサキ氏は、資産の大半をこのRTC…⇒続きを見る

◆バブル崩壊後に地価相場が高騰した一部のエリア

【不動産投資ブームに沸いた日本】

 2000年から急激に加速した不動産投資ブームを覚えている方も多いだろう。

 1980年代後半にバブル崩壊。その後、地価が改めて高騰したのは一部の地域のみの話であるが現実となった。

 この投資ブームの波に乗ってたくさんの個人が不動産投資の世界に足を踏み入れることになる。

 尚、この時注目を集めた地域は
●名古屋
●福岡(博多駅の近辺)
●札幌
●仙台
 などの東京以外の地方都市である。

 特に北海道の札幌市や愛知県の名古屋市の投資物件の相場は飛躍的に高くなる傾向を見せた。

 このように、時代の波に乗って不動産が高騰を続けるエリアは実は危険なエリアとも言える。

 相場は得てして人がつくるもの。

 しかし、人気が先走り「価格以上の相場」になっている市場には投資家は慎重に投資物件を選ばなくてはいけない。

 その後、札幌市は増え続ける投資用物件とともに大家側の仲介手数料が2ケ月〜3ケ月という不自然な状態が続いた。

 これは、個々の物件にもよるが正規の仲介手数料1ケ月で成約することが難しい状態にあることを意味している。

 福岡に関しては地域によっては家賃が半値以下まで下落しても尚、入居者が見つからないような状況が続いた。

 土地の価格(地価)が比較的安いとされる仙台エリア。

 これらのエリアも戸建ての所有率…⇒続きを見る

◆競売物件・公売物件で住宅ローンを組むことは可能か?

【物件入手に影響を与える見えない担保価値】

 公売差押物件や競売物件の購入を検討している場合に、実際に住宅ローンを使用して物件費用を手に入れることは可能だろうか?

 このような競売物件は直ぐに現金が必要となる物件でもある為、資金的に準備が難しいような物件には手が届かないようにも思える。

 しかし、実際にこれらの競売や公売による不動産物件を自己資金が乏しい状態で融資を受け次々と物件を入手している人も存在する。

 既に経験のある方であればもうわかると思うが、このように物件の購入資金を次々と融資してもらえるケースは既に不動産物件を保持しており優秀な投資収益を積み重ねているようなケース。

 もしくは残債の少ない所有権の不動産物件を保持しており、その物件を担保枠として資金の調達を行なっているケースである。

 不動産投資の基本はレバレッジを効かせること。

 しかし、このレバレッジを効かせるためには銀行側が融資をしたい人物になる事が重要である。

 例えば不動産物件を全く保有していない状態で、アパート経営などの知識も経験も乏しく、収入も一般ラインであった場合。

 「競売物件を購入するので資金を融資して下さい。」

 と言っても誰も相手にしてくれることはないだろう。

 しかし、既に不動産物件を保有しており、その保有物件に銀行側の見積もりによる担保評価がそこそこ出ているような場合では、事情は一変する。

 更に、既に複数の不動産物件を保有しており担保も十分、経験も十分となれば金融機関側からしてみれば融資をお願いしたい人物へと変化する。

 かの有名な金持ち父さん、貧乏父さんの著者であるロバートキヨサキ氏も、不動産物件を購入する際は「対象物件の見えない価値」を探すと話している。

 これはまさに次の物件入手に影響を与える担保価値の事を指している。

◆何の変哲もないアパート物件であっても利回りが大きく向上する可能性を持つ

 投資対象として上がってきた一棟のアパート物件があったとする。

 物件資料を見ると何の変哲もなく平凡で相場価格で販売されているどこにでもあるような物件。資料段階で投資対象からはじかれてしまいかねないような物件。

 しかし現地調査を行なってみると、その物件には無駄に広いプレハブの物置が設置されていたとする。

 更に物件調査を重ねると近くには飲食店が多くあるがどこも道路が狭く路駐できるようなスペースは全くない。

 この何の変哲もないアパート物件が存在するエリアには慢性的な駐車場不足が続いている事を確認できたとする。

 このように物件の見えない価値を見つけ出す経験が積まれていれば、このような物件を見つけた場合に、物件の購入後、無駄に広い物置小屋を解体撤去するプランが見えてくる。

 解体撤去後の空いたスペースは「コインパーキング」「月極駐車場」に加工するプランを立てることでこのアパート物件の利回りが大きく向上する可能性も見えてくる。

◆レバレッジを最大限に活かす不動産投資経営が可能

 投資対象へと上がってきたアパート物件はそのまま交渉を続け、不動産購入価格の60%は融資によって物件を購入。

 60%と言っても過去の経営実績、利回りの判断からこれ以上は銀行側も融資が不可能である上限数値での融資。

 しかし、物件の所有権移転後に、前述したパーキングの設置プランを実施し利回りを大きく上乗せできた場合。このケースでは全く同じ現在の物件に新しく担保枠が産まれてくるケースも存在する。

 ここで新しく発生した融資枠は、次の物件の購入資金の頭金として使用することも可能であり、レバレッジを最大限に活かす不動産投資経営が可能となってくる訳である。

 融資は難しい。という一般的なイメージは融資する側の条件を把握していないために生まれているケースが多いもの。

 どのような物件であっても経験や見えない価値を見出す能力を磨いていくことで銀行側の対応は大きく変化する。要は物件そのもの以上に銀行側が融資したくなるような人物へと成長していくことが不動産投資の王道なのである。

◆競売現況調査報告書は信頼できる資料と言えるのか?

【競売3点セットとは?】

 競売の専門用語として競売3点セット呼ばれる資料があるのをご存知だろうか?

 この競売3点セットとは、以下の3つの資料のことを指している。

@現況調査報告書
A評価書
B物件明細書

 競売物件を検討する際はこの3点セットを必ずチェックすることになるのだが、これらの書類は実は信頼に値する書類とは呼べない欠点がある。

 中でも現況調査報告書に関しては実際に競売が執行される時期の物件情報と乖離している可能性もあるため注意が必要である。

 現況調査報告書は裁判所の執行官が実際に事件番号に基づく不動産物件の現地調査を行った記録が記載されている書類のことである。

 もちろん、しっかりとした調査がなされているはずであるが、問題は占有状況などを調査し現況調査報告書が作成されてから実際に競売が執行できる入札日までに4ヶ月以上のスパンが開くことにある。

 これだけ時間が開くと、物件調査日当時は占有などがなかったとしても、その後占有屋などが物件に立ち入っている可能性が十分あり正しい現況調査報告書とはとても言えたものではない。

 入札を検討している物件に関してはやはり最終的に自分で現地調査と物件調査…⇒続きを見る

◆不動産投資を始める前の準備期間を十分に確保する

【投資した資金を何年で回収できるのか?】

 不動産投資を検討する場合、投資の前に行なうべき点が多くある。

 不動産王レイクロク氏、著書金持ち父さん貧乏父さんで有名となったロバートキヨサキ氏。

 彼らはともに、不動産投資は事業のひとつであると明確に述べている。

 マクドナルドの創設者でもあるレイ・クロック(レイモンド・アルバート・クロック)は今では日本にも定着したハンバーガーチェーン店舗というフランチャイズシステムを武器に大きな財をなした。

 しかし、このビジネスも最終的には不動産という資産を手に入れるためのツール、一つの手段に過ぎなかったと公言している。

 不動産投資とは、投資した資金を何年で回収できるのか?

 その為には、どのようなチームが必要か?

 この点について、二人はともに何度も何度ものその重要性を説いている。

 実際不動産投資を行なうと、収入という項目以上に支出という項目があまりにも多く存在する事に気づく事になる。

●支出の仕組み
●支出の相場
●誰にどう支払うのか?
●個人事業として投資を行なうのか?
●法人を設立して法人名義で投資を行なうのか?

 など、これらを事前に明確にする必要が出てくるのである。

 特に不動産投資を始める前の準備は念入りに知識を収集する時間をとっておくことが重要…⇒続きを見る

◆国税庁の差押物件の入手取引は危険か?

【危険な取引の定義】

 不動産投資を行う際に気になるポイントのひとつである危険な取引。

 この危険な取引とはいったい何を指すのか?

 この危険な取引とは、「人」によって性質が異なるものである。

 簡潔に言えば、取引を行う自分の経験によって変化する。と述べるほうがわかりやすいかもしれない。

 例えばの話…人によって危険な取引が異なるという言葉を聞いてその意味がわからないとする。

 その場合は、全ての不動産取引が危険であるという事にもなりかねない。

 逆に、今の説明だけで「それは当たり前のこと」と理解できる思考、考え方をもっている方は少なくとも今後成長していくことができるだろう。

 そして新たな物件の取得も1〜2年以内に達成されるであろうと思う。

 ある人にとっては競売や差し押さえにより国家が提供する不動産物件は危険な取引である。

 これは癖が多く、かつ対応に時間がかかったり、専門知識を要する事が多い傾向にあるためだ。

 しかし、ある人にとっては、一般販売物件で、しかも表面利回りが10%を超える非常に簡単に見える取引を危険な取引と判断することもある。

 これらは、全て経験によって変化するもの。

 見る人によって危険度は異なる…ということにもなる。

 ここは不動産売買における最大のポイント…⇒続きを見る

◆業界用語の「分かれ」と「両手」について

【仲介手数料の仕組み】

 業界用語に「分かれ」「両手」という言葉がある。

 分かれとは、地主からの仲介料は、地元の業者がもらう。

 その代わり、購入者からの仲介手数料をもらいなさい。

 と簡潔に述べるとこのような手数料の仕組みとなる。

 一般的な仲介業者が強く勧める不動産は地主からも顧客からも手数料をもらえる物件、いわゆる「両手」と呼ばれる不動産である。

 尚、既に地元の業者から一般市場に「分かれ」として出ている物件は「小売価格」となっている。

 自分たちが抱えている顧客内に購入者がいない。

 そこで初めてレインズなどのシステムに物件が登録される。

 分かれは同業他社に顧客をつけてもらうための最後の手段のように考えても良い。

 「卸売り」で購入するには、一般の市場の仲介業者に情報が流れる前、いわゆる「任意売却時」に情報をつかむ必要がある。

 極論を言えば複数の業者が取り扱う物件情報…⇒続きを見る

◆税理士やファイナンシャルプランナーに相談する必要性

【現在の自分の経済状況・ポートフォリオを知る】

 不動産投資を行なう際、誰もが避けられないポイントに「自分の現在地を把握する」というポイントがある。

 この部分を明確に出来ない場合、数年後も同じ地点、同じ思考で投資を実践している事にもなりかねない。

 現在地点の確認は絶対的な必須業務であり定期的に行われるべき業務、いわゆるルーティン化を必要とする業務である。

 これは数年ではなく数十年後であっても同様。

 これらの現在地点を学ぶには、税理士や専門のファイナンシャルプランナーに相談する必要が出てくることになる。

 どれだけ知識があってもここだけは自分一人では絶対にできない。

 複数の視点で分析する事は何よりも重要なのである。

 ここを理解できずに7年以上遠回りした経験からも言えるがこの過程を得る事で、ようやく自分がどのように投資を実践していくのかが明確になってくる。

 ファイナンシャルプランナーはたくさんの人々の人生設計を見ている。

 成功者と呼ばれる方々の歩みはもちろん、気合いだけで伸び悩んでいる人生など様々な過程を見てきた経験がある。

 20代と60代では戦略がまったく異なるように、年代、職業、性別によってもプランは変化する。

 自分のプランを自分だけの知識で進めるのは危険なのだ。

 ファイナンシャルプランナーへの投資効果は後ほど、大きなリターンとなって帰ってくると確信できる。

 長い目で見た時、ファイナンシャルプランナーや税理士など自分のアドバイザーへの投資は費用対効果の高い投資となるのである。

 しかし、実際問題ファイナンシャルプランナーの資格を持っている人は幾らでもいる。

 そのためできるかぎり実戦経験のある人、広い年齢層の顧客を持っているプランナー。

 そんなファイナンシャルプランナーを選ぶことが大切となる。

 保険会社で自社保険商品を販売するために義務として資格を取得しているような「にわか」に捕まってはいけない。

 今は情報社会。幾らでも情報は溢れている。

 多くのファイナンシャルプランナーと早い時期にコンタクトを自らとることがゴールの設定では不可欠である。

 情報は自ら求めないと見つからないものだ。

 積極的に自ら情報収集を行い、多くのファイナンシャルプランナーとの会話…⇒続きを見る

◆ゴールの設定は無感情・無機質の数字で構成する

【不動産投資におけるゴールとは?】

 不動産投資において、ゴールの設定は非常に重要である。

 このゴールとは、自分が定めるもの。

 具体的表現、状況などではなく「数値」として定めるゴールの事である。

 不動産投資の世界では、物件の外観や地域への思い入れなど様々な感情や思惑が行き交うものである。

 残念ながら、これらはどれだけ上級レベルの投資家になっても同様。

 ひとたび売主と顔を合わせてしまったら…

 人の感情はそれだけでぶれてくる可能性がある。

 そして、感情や言い訳が浮かび、理屈を正当化し自分の規定に反した取引を結んでしまうことになる。

 自分の反省の意味でもあるがこれらの失敗を繰り返しながら投資業務は進んでいくものであると事前に把握しておいたほうが良い。

 しかし、この流れを極力抑えるためにゴールの設定の必要性を無視することはやはり出来ない。

 そしてこの設定は無感情、無機質の数字でなくてはいけない。

 周りの人間がどれだけ多くの収益物件やアパート物件を保有していたとしてもそれらはやはり他人。

 例を挙げれば「毎月40万円の純キャッシュフローを達成する」

 このような設定が無機質なゴール設定と言える。

 全ての取引場面、契約業務の場面で必要なことは、おそらくまずこの無機質な数値であると今は思う。

 もしここで意味がわからない場合は、まず上記例のように数値を設定してみることだ。

 そしてその為に自分がとるべき行動を逆算で模索してみてほしい。

 数値の設定の意味…⇒続きを見る

◆ロバートキヨサキ氏の引退の定義は年齢を基準としない

【不労所得が支出を上回る状態】

 日本では基本的に60歳の時点で定年退職、いわゆる引退という認識が存在する。

 しかし、その実態は60歳で引退できる人はほとんどいないのが現状である。

 これは、60歳で仕事を辞めてしまうと単純に生きていけない可能性がある為。

 実に単純な理由である。

 60歳から受給される年金制度も現在では70歳給付案が浮上している。

 実際は算数が出来ると70歳でも給付不能であるシステムであることがわかるのだが、日本の年金制度は国債(借入金)で成り立っているのが現状。

 その為、日本では60歳で引退出来る人はどんどん減少していくことになる。

 ではこの理由に至る本質的な原因はいったい何だろうか?

 金持ち父さん、貧乏父さんのロバートキヨサキ氏は「引退」という定義についてこう述べている。

※一般の人は、引退後、貧乏になるプランを立てている

 日本では定年退職後は再就職。

 再就職後は現役時よりも収入が減少することが多くの人の前提となっている。

 世界一の未曾有の高齢化社会へと進みながら、その流れの中で定年延長制度も制定され、老人の定義が60歳から65歳に変更されるなど社会の仕組みはあなたが知らぬ間に次々と変化していこうとしている。

 ロバートキヨサキ氏が定義する引退とは、働かなくても十分に生活が継続的に成り立つ状態であることを指している。

※シンプルに言えば不労所得が支出を上回る状態

 これが本当の引退であると。

 年齢を基準として「引退」としてはいけない。

 この引退の定義を変えるだけでも色々なもの…⇒続きを見る

◆不動産は衣・食・住の3大需要の一つを占める

【需要という大きな魅力】

 ビジネスの世界で、驚異的な金額を稼ぎ出したビジネスオーナーはその後どうなるのだろうか?

 その答えはほぼ9割方は不動産投資の世界に足を踏み入れていくことになる。

 と言うよりも既に踏み入れていると言ったほうが良いだろうか。

 新築マンションの最上階から3フロアーをまとめて購入するオーナーや企業は幾らでもいる。

 ビジネスの収入はどれほどの大企業であったとしても万全ではない。

 不安定要素は常にあり日々倒産の可能性を秘めていることも事実である。

 その点、不動産は「衣・食・住」という人間が最低限必要とする業界に属しているため需要がなくなることは決してない。

 市場は確かに変化はするが需要がなくなることはないのである。

 この需要という大きな魅力があることは不動産業界に足を踏み入れる大きなきっかけとなる。

 しかし、この不動産業界はバブル期は例外として現在はスピード的にややゆっくりと進む業界である。

 地域相場の変動も株式等に比べるとやはり緩やか。リフォームで収益力が上がっても家賃が2倍や3倍になることはない。

 現在の市場はむしろ正常であり一気に不動産業で財を成すのが難しい適性市場…⇒続きを見る

◆パイプライン構築はひとつの地域に1〜2社程度までに絞り込んでおく

【ただただ通って顔を覚えてもらう】

 不動産投資をする際、不動産業界の内部のシステムを把握する必要がある。

 現在、不動産広告に出ている物件は、すべて情報を細かく記載する必要が求められている。

 これは、公正取引委員会の縛りが厳しくなっているためである。

 そのため同業他社に知られたくない物件情報が、不動産雑誌に掲載される事はまずないと考えて良いだろう。

 尚、基本的な不動産情報は不動産流通システム「レインズ」に登録されている物件をチェックすることも大切である。

 このシステムはどの業者でも扱う事は出来る物件情報。

 まずはこの情報を地域に密着している不動産業者から取得し「検討地域の相場」を把握していく。

 この作業は1〜2社程度で良いが、この業者とパイプラインを徐々に構築することが重要である。

◆業者とのパイプラインの構築方法

 業者との太いパイプラインを構築するまでには苦労する部分が多いと覚悟しておいた方が良い。

 とにかく最初はどこの業者も中々相手にしてもらうことが出きないもの。

 「特に中古のアパート物件だけを探しています」

 などと最初に公言してしまうとその業者から全く相手にされなくなるケースも多かった。

 営業マンから見れば新築物件を販売した方が利益率が高い部分もあるため魅力的。

 仲介業者であれば中古物件の場合は「分かれ」が多いため積極的に販売に動こうとする気配も少ない。

 ではどのようにパイプラインを構築していけば良いのか?

 答えはシンプルで、ここだ!と感じた業者が見つかった時は通い詰めること。ただただ通って顔を覚えてもらう。

 最初は煙たがられていても、やはり相手も人である以上、1年に5〜6回も訪ねてきたら一件くらいは面白そうな物件を紹介してあげたくなるものだ。

 これは不動産仲介経験のある私の感覚からしてもおそらく的を射ているはずである。

 単純に通う。この継続が業者とのパイプラインづくりの一歩目という訳だ。

 業者とのパイプラインが出来上がった場合、不動産雑誌に記載されている気になる情報があればその業者から情報を得ることも可能となる。

 多くの窓口を持つのも良いが、ひとつの地域に1〜2社程度までに絞り込んでおいたほうが情報に振り回されることも少なくなるだろう。

 尚、見方につけておきたい不動産仲介業者に関しては後述している地元の小さな不動産業者に関する記事を参照。

 全国展開の大手不動産業者の営業マンのレベルは信じられない程、低い場合が多い。

 腕一本で地域に密着しているたくましく、ややいかつい感じのある地域密着型の一人経営、いわゆる社長が一人でやっているような不動産会社なんかを見つけられると大きな進展…⇒続きを見る

◆不動産業者はその営業年数によって年号番号が与えられている

【従業員数の確認】

 不動産業者はその営業年数によって年号番号が与えられている。

 これは、会社のホームページの会社概要欄をチェックするだけですべてがわかる。

 宅地建物取引業免許番号の欄に(1)(2)などの数字が記載されている。

 この数字は5年の営業をえて番号がひとつ大きくなる仕組み。

 要は、この数字が大きければ大きいほど古い歴史をもつ地場業者の可能性が高いことになる。

 そして、もうひとつのチェックポイント…

 それは従業員数の人数。

 最適なのは一人か二人。

 夫婦でのんびりやっているような町の業者は良い。

 逆に若い従業員が多数いるような不動産業者には情報が流れてくるのが遅くなる傾向にある。

 これは、静かに売却したい側の気持ちになれば「なぜか」については容易にわかるはず。

 本物の任意売却物件はバリバリ営業をかけまくる会社…⇒続きを見る

◆住宅ローンや物件購入費用などをはるかに上回る支出

【人生で最も高額な支出】

 不動産投資を行なう際にもっとも注意すべき点はいったい何だろうか?

 不動産投資は、人生においても最高級の高額のお買い物と言える。

 物件価格はおそらく多くの人にとって最も高額な商品であるはずだ。

 しかしこれは表面上の金額としての話。

 実は、住宅ローンや物件購入費用などをはるかに上回る支出が人生には存在する。

 それが税金である。

 この税金の仕組みの学習は絶対に避ける事は出来ない。

☆投資物件を保有する事によって発生する税金
☆その税金の税率

 これらの条件は最低限、投資前に把握しておかなくてはいけない。

 また、以下のような、後々の税金についても把握しておく必要が出てくるのである。

・物件の売却時にかかる税金額
・登記人の死亡時の相続税

 収益物件を保有すると、何をするにしても至る場面で税金の存在…⇒続きを見る

◆大成功を収める要因である不動産投資は破産に導く原因でもある

【価値の目減りが決算書に大きく影響を与える】

 不動産経営に足を踏み入れたことによって会社の業績を大きく悪化させてしまった企業が後を絶たない。

 事業で大成功を収めた大富豪が一文無しから破産に至るまで落ちていくケースの大半は不動産事業の失敗か株式投資、FXなどの失敗である。

 大成功を収める要因である不動産は破産の原因でもあるわけだ。

 民事再生法を行なった旧ダイエー。(現ソフトバンク)

 この旧ダイエーの経営不振の最大の問題はバブル期の不動産投資であったことは今では誰もが把握している。

 ダイエーは自社の店舗の土地を全て所有権として保持していたことがネックとなった。

 不動産はバブル崩壊とともに価値が大きく目減りし、不動産が経営を徐々に悪化に導いていったのがダイエーが破産となった経緯の本質である。

 本業の営業収益は伸びる、もしくは横ばいであったとしても決算上の資産の項ではこの価値の目減りが決算書に大きく影響を与える。

 不動産投資にはこのように大手企業、そしてプロの専門家が付いている企業であってもこのような最悪の結末をもたらす可能性が多くあることを把握…⇒続きを見る

◆1000万円で仕入れた戸建てに手を加え数ヵ月後4000万円で販売される世界

【卸売り価格の実態】

 金持ち父さん、貧乏父さんのロバートキヨサキが推奨する不動産投資。

 彼は、不動産を小売でなく卸売りで購入する。といった表現を良く利用する。

 任意売却などはまさしく卸売りに該当する。

 そしてこれが不動産投資の原則であると。

 不動産は一般的に高額なものである。

 そこに小売・卸売りの概念を求める事は難しい部分があるように感じる。

 しかし、冷静に見つめると、それは事実であり、そのような取引が随時行われている事が見えてくるようになる。

 一般的に任意売却物件の相場は7割〜9割程度が一般的な相場となる。

 しかし、不動産業界では1000万円で仕入れた戸建てに手を加え、数ヵ月後に市場価格の4000万円で販売される。

 こんな光景を私自身も何度も見てきた経緯がある。

 売ってしまいたい人は叩き売ってでも本当に売却する。

 場合によっては市場価格の2割〜3割でも売却したい人は存在する訳である。

 そんなものはない…

 そんなものは絶対にありえない…

 この考えが卸売り価格の実態を知るチャンスを妨げている…⇒続きを見る

◆レバレッジを最大限に活用するために物件の担保価値を最大限に活用して不動産を購入

【レバレッジを最大限に活用】

 不動産投資で大きく成長していく人が行なう方法はレバレッヂを用いる手法である。

 しかし、このレバレッジの進み方が、プロの投資家と呼ばれる方たちは異なるスピードで進展していく。

 ここが大きなポイントとなっていることは間違いない。

 不動産投資から大きな収益を得ている投資家の多くは、レバレッジを最大限に活用するために物件の担保価値を最大限に活用して不動産を購入している。

 更に購入した不動産物件の資産価値を高める魔法を施し物件の収益率を高める。

 そして更に「収益率が向上した部分の担保価値」を含めて銀行に再評価してもらい不動産の価値が高まった事を認識させる。

 最後にこの上積みされた分を利用して新たな融資を受けるという流れを組んでいるのである。

 単純にまとめると、大きく成長する不動産投資家が行なっている作業はこの業務の繰り返しであると言える。

 尚、このレバレッジに関してはビジネスに関しても同様。

 通販市場最大手である楽天の決算書とポータルサイト最大手ヤフージャパンの決算書を見てみると、楽天がかなり大きなレバレッジを効かせていることが良くわかる。

 このレバレッジを有効に機能させたことがここまで短期間で楽天が成長した根底部分である。

 話は戻るが「不動産の価値を高める?」

 ここは一番わかりにくいポイントかもしれない。

 見えない部分が見えている。外見や物件写真、登記簿謄本などでは見えてこない本来の価値を見抜く経験や力、洞察力、そしてチームを保持していることが投資家…⇒続きを見る

◆不動産王レイクロックは「時間にレバレッジをきかせる」という言葉を用いている

【物件の担保価値を利用】

 著名な不動産投資家が必ず行なっている事。

 このひとつが、担保の利用である。

 この担保の利用なくして不動産を拡大していこうとすると、「時間」という資産を大きく失うことになる。

 不動産王レイクロックは「時間にレバレッジをきかせる」という言葉を用いている。

 お金だけでなく時間にレバレッジ、いわゆるテコの原理を利用するという事。

 レバレッジ効果に関する書籍も多く存在するが誰もがこのレバレッジ効果についての基本を述べている。

 この概念が基本となると、投資物件を探す段階から担保価値部分にシフトをする癖がついてくる。

 将来的な売却までを視野に入れて担保価値を見極め、キャッシュフローを計算…⇒続きを見る

◆法人名義vs個人名義どちらが良いのか?

【法人名義vs個人名義】

 不動産投資を行なう場合、個人の収入の中から貯金をしながら購入する方法と法人名義で不動産を購入する方法がある。

 どちらで行ったほうが良いのか?

 という点に関しては双方にメリット・デメリットが存在するため一概に答えはない。

 但し不動産の建物については法人で行った場合、減価償却資産としての取り扱いがしやすくなり経費計上出来る範囲が広がる部分も幾つか出てくる。

 その他にも個人では計上しにくい費用を法人である場合は経費化できるものが出てくるメリットもある。

 また法人で不動産を購入する場合は、融資を受ける金額の単位が個人よりも大きくなる可能性も持っている。

 しかし、法人で購入を検討する場合、不動産資産の購入は基本的に税引き後の利益や内部留保から支払う事になる。

 これらのお金を生み出す為に、必要な売り上げは、最低ラインでも1.6倍程度の売上が必要。

 法人税・法人事業税などの仕組みは、シンプルだがなかなか厳しい。

 しかし学習を重ね経験を積むと、この仕組みを打開する方法が存在…⇒続きを見る

◆不動産投資家ロバートキヨサキが説くブローカーの重要性

【ブローカーの重要性】

 不動産投資家ロバートキヨサキはブローカーの重要性を大きく説いている。

 ブローカーとは、日本で言えば不動産仲介業者に該当する。

 中でも地域に密着している不動産業者の情報網を利用する事を重要としている。

 これは、長年地元に根付いている不動産業者は、その地域の地主との提携をしているためである。

 不動産業に長年携わった経験として言えることは、これら地主は 「本当に重要な物件」に関しては特定の業者にしか情報を公開しないという点である。

 尚、ブローカーには個人で動いているブローカーや建築会社の社長が個人でブローカーとなっているなどのケースがある。

 このようなブローカーとの出会いはおそらく紹介を貰わない限り出会うことは出来ない。

 ブローカーと呼ばれる人の多くは見てきた限り成功していないように感じる。

 地元の地主とのパイプラインが本当に構築できているブローカーは極僅かであると思っておいたほうが良いだろう。

◆親玉(決済者)に直接話ができるかどうか?

【決裁権をもつ者】

 市場のブローカーに自分のプランを話すときに注意する点は、決裁権をもつ者が誰であるかを見極めること。

 決裁権。

 いわゆる親玉に直接話ができるかどうか?

 これだけがポイントとなる。

 社長、もしくは実質的に営業権を保持している専務にあたる人には最新の情報が当然流れこむ。

 逆に営業社員にはすぐに情報は流れない。

 このあたりの仕組みを一般ユーザーは知らない。

 そのため、営業社員とのパイプのみが太くなってしまう。

 彼らとパイプをいくら築いても、投資用の情報は流れてくることがない。

 要は既に市場で知られ尽くしている小売の情報ばかりをチェックし続ける事になってしまうことになる。

 これは何も情報がないよりは良いかもしれないが時間の無駄と考えたほうが良いだろう。

 簡潔に言えば、地域に密着している古くから存在する小さい不動産屋はおそらくベスト。

 社長が一人で経営しているような古い不動産屋は、社長とのパイプができるためなおのことベストと言えるかもしれない。

 欲しい情報は市場に出回っているものにはなかなか出てこない。

 既に存在するものを価格交渉で手に入れていくロバートアレンのような計画力、営業力があれば良いが、その前の情報が流れるルートの構築…⇒続きを見る

◆競売物件情報が公開されるまでの流れと手順

【競売は債権者によって競売の申立てが行われる必要がある】

 住宅ローンの滞納などによって不動産物件が差し押さえられ、物件の競売手続きが開始するケースにおける競売手続きの流れと手順についてもここで確認しておこう。

 差押公売物件の場合と異なり競売の執行手続が行われるケースではまずはじめに債権者によって競売の申立てが行われる必要がある。

 債権者は物件が登記されている管轄エリアの裁判所に競売の申立を行うことになるが、債権者は残債の回収に関して競売で回収するケースは最後の手段であるとも言える。

 その為、この競売の申請手続きを行われることによって競売の全ての手続が始まると捉えて良い。

 競売の申請後は裁判所が適正な申請であるかどうかを確認し競売開始の決定を行う。

 ここでようやく裁判所から法務局に対し差押登記の嘱託。

 登記簿に競売の登記がなされた時点で任意売却などを自由に行うことができなくなり裁判官は不動産の調査…⇒続きを見る

◆差押公売物件の入札の流れ・手順について

【公売情報の入札手順】

 納税義務などを果たせずに国税の回収の為に行われる公売手続きの流れと一般的な手順を見ていこう。

 まず差押がなされた物件は公売物件として国税庁もしくは国税局から公売の実施広告が発表される。

 これらの公売情報の公開は現在ではインターネットでも調べられるように広く公開されるようになっている。

 次に公売の期日が来る前に物件の見積価額が公表され公売期日に保証金の受託や申し込み手続き、改札手続きが順に行わわれていく流れとなっている。

 尚、不動産などの公売情報は競り売りで価格決定されるケースはほとんどなく基本的に1回の入札によって最高額申込者に買受権利が発生する。

 これは住宅ローンの滞納などで物件の差押が入る競売などの販売方法と同様である。

 期間入札の場合は、公売日程の公示がなされた後、公売の入札期間に保証金の支払いと入札を行いやはり同様に最高額を提示したものに権利が発生することになる。

 もしここで落札ができなかった場合は入札時の税務署へ預けている公売保証金の返還を受けることになる。

 公売物件の入札の流れ自体はシンプルであり、国税の職員や一部の関係者以外は原則として入札に参加…⇒続きを見る

◆任意売却物件はなぜ市場価格を下回る価格帯で売却されるのだろうか?

【任意売却物件が出てくる流れ】

 任意売却物件とは、自分の任意で不動産業者、もしくは個人で不動産を売却しようとする物件の事。

 任意売却物件は市場に出回る前に売却されている事が多く、一般的に市場で売買される価格よりも低い金額設定になっているのが通常である。

 では何故、任意売却物件の物件価格が市場価格を下回る価格帯で売却されるのだろうか?

 この理由としては売却しなくてはいけない期限の設定が定められているケースなどがあげられる。

 その代表てとしてよく見られるケースとしては競売にかけられる物件がある。

 競売では物件価格が大きく叩かれる。その為、少しでも高額で売却しようと地元の不動産屋に競売に掛かる前に「すぐ売却して欲しい!」と駆け込んでくるような物件はまさしく任意売却物件の典型的なパターンである。

 期限が迫っているこのケースでは、早期の売却を望むため市場相場価格でのんびりと売却をしている訳にはいかない。

 そのため市場相場よりもかなり低い価格で不動産を購入する事が出来ることになりやすい。

 また、稀に大地主が、税金対策などの理由で保有している土地の一部を売却するケースもある。

 このケースでは任意売却…⇒続きを見る

◆キャッシュフローから戸建てとアパートを見る・空室率と入居率の関係

【空室率と入居率の関係】

 投資の世界で重要な事は、キャッシュフロー。極端な話キャッシュフローがプラスであるならば幾つでも投資を拡大していくことができる。

 これは確かに事実であろう。

 キャッシュフロー経営にこだわる。利回りも大切であるが、最終的には自分の資金力に見合うキャッシュフローが生み出されることが大切だ。

 市場調査、税務、買い付け申し込み、売買契約、登記の移転、修繕、これらの作業は、全てこの「キャッシュフロー」に基く必須業務。

 その為のプランを設定し行動していくのが不動産投資業務のオーソドックスな流れとなる。

 この際、キャッシュフローを考える場合、「空室率」という要素が絡んでくることは把握しておきたい。

 この空室率というひとつの観点のみから不動産投資を考えた場合、アパートは戸建てよりもリスクヘッヂになることがわかってくる。

 戸建ての場合は賃借人が出た時点で収益率が即座に0%となる。

 0か100といういわゆるギャンブル性を伴う可能性があるということだ。

 しかし、アパート経営では仮に半分の空室率であっても50%の収益は維持することになる。

 4世帯住宅のアパートで1室が開いていれば75%の入居率。

 3室が空室となったとしても最低限25%の入居率は確保できることになる。

 もちろん戸建ては1世帯だけの契約手続きで100%までに入居率が跳ね上がる。

 しかし、あくまでリスクという観点をその他の付加的要素を除いて数字のみで見た場合アパートのほうがリスクヘッヂ効果が高いという事は言える。

 長年空室率の高いアパート収益物件などは売却時の査定にも影響を与えることになる。

 投資の世界では分散投資という言葉がよく用いられる。

 実際、大富豪のポートフォリオは、どれかひとつだけが大きく配分されないよう分散されているケースが多い。

 投資先を1点に集中せよ!と謳っている投資家であっても、同じ分野内で広く分散投資しているのが実情。

 投資の世界においてこの考え方は重要な要素…⇒続きを見る

◆収益物件のローンを組めないと思っている人があまりにも多い

【物件の担保価値を利用】

 不動産をはじめて購入する際、当たり前のことだが自己資金で全ての物件費用を賄う必要はない。

 しかし安全なラインとして、一つ目の不動産は自己資金。

 その後は、その不動産を担保に資金を借りる。

 というのが、不動産投資の初歩的なラインであることは多くの書籍で述べられているためこれを否定する人はいないだろう。

 しかし、最初からケースによっては購入する不動産を担保にする事も可能である。

 居住用の一戸建て住宅を購入する際は、これらの物件の担保価値を利用して融資を受ける事は常識。

 しかし、こと投資用不動産となると、この仕組みが利用できない…

 と勘違いされている方があまりにも多いのは不思議なことである。

 不動産会社に勤務していた頃、収益物件に関してはローンを組めないと思っている人があまりにも多かった。

 当然自己資金の範囲で購入を検討するのもリスクヘッジにはなるが、やはりある程度のレバレッジを効かせてより物件の選択範囲を広げたほうが単純にパイが大きくなる分…⇒続きを見る

◆戸建て住宅とアパート経営はいったいどちらが良いのか?

【戸建て住宅VSアパート】

 投資用不動産を検討する際、一般的にまず想像するのはアパート経営ではないだろうか?

 そして最初の不動産投資の場合は、2世帯〜4世帯の不動産投資。

 このようなイメージが先行している部分があるように思うがどうだろうか?

 やはり小規模物件から投資物件を検討していく流れは一般的な流れであると思う。

 不動産情報を探すと、意外にも多くの中古アパートが市場で販売されている事に気づく。

 また、価格帯のみで調べていくと戸建て住宅も相場よりも格安で売られているケースがポツポツあることに気づく。

 この場合、アパートではなく戸建てを購入して賃貸に出すという方法も考える方も多いだろう。

 このように格安に思える戸建て物件が存在することが見えてくると、戸建て住宅とアパート経営はいったいどちらが良いのか?

 と考えるようになる。

 実際には賃貸用戸建てばかりを購入し、それを修繕し一軒家を貸し出しをしている大家も多く存在する。

 しかしやはり実際はどちらがいいのか?

 これは自分も一時期悩んだ事があるが結局の答えは、ありきたり。

 どちらでもよい。ということになる。

 結局のところ空室率・入居率の項でも述べたとおり双方メリット・デメリットが存在するため、やはり戸建てやアパートという大きなカテゴリ比較をするのではなくその収益物件が生み出すキャッシュフローとキャッシュ・フローの管理…⇒続きを見る

◆収益物件を売却する2つの目的

【売却後のプランが明確であるか?】

 収益物件を取得し、不動産からの収入を得るようになった人は、いずれその不動産の売却を検討することになる。

 この売却の狙いは2点。

 ひとつは不動産の売却を行うことで購入時との差額であるキャピタルゲインを得るため。

 これは株式の世界では当然のように行なわれていることだが不動産の世界ではこれらの考えに少し変更が必要となる。

 最重要ポイントは「なぜ売るのか?」という一点である。

 この目的がキャピタルゲインであれば、当たり前だがキャピタルゲイン税の把握をする必要がある。

 また、もうひとつの目的としては次の不動産への買い替えという目的があげられる。

 買い替えによってより大きな収益物件へと階段を登る場合は

 「その状況が整っているのか?」

 「買い替え後の仕組みは構成されているのか?」

 という点を明確に示す事ができなくてはいけない。

 いずれにしても売却とは、売却後のプランが明確であるかどうかにつきる。

 「どう売るか?」

 「いくらで売るか?」

 このような項目に関しては最終的に考えなければいけないが、それ以上にプラン性に基づいているかどうかがやはり重要である。

 自分の事業計画にのっとっているのかどうかを明確に出来た時点で、はじめて考えるのが売却…⇒続きを見る

◆地元の小さな不動産業者とのパイプラインの重要性について

【地元の小さな不動産屋さんが狙い目】

 金持ち大家さんの本で一躍不動産業界において有名になった藤山氏は、地元の小さな不動産業者との「パイプライン」の重要性を説いている。

 これは、地元で古くから行なっている不動産業者は前述した「地域の地主とのパイプライン」を構築している為である。

 これらの情報は、一般の仲介業者にすぐに流れることはまずない。

 もし、一般の仲介業者に情報が流れていても、それらの物件はいわゆる、その業者を通せざる終えない「分かれ」と呼ばれる物件。

 少し見えてくるとこの時点で顧客付に苦労した物件と考えることもできる。

 地域のパイプライン構築を丁寧に継続していくことはとても重要。

 中国から日本に来て4年目の華僑の顧客が物件を探していた時、現在保有している不動産物件数が既に14棟に達していた。

 4年という時間と華僑という経済力を活かしてのことかと思ったが、使用した投資金は実に驚くほど少額であった。

 そして仕入れた物件情報の全てが任意売却に近い情報で購入していた。

 全く知らない土地であるにも関わらずコツコツと地域を回りパイプラインの構築を継続している実践者との出会いは大きな学び…⇒続きを見る


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