差押物件(公売・競売)の解説

競売物件・公売物件で住宅ローンは組める?オークション・公売の活用による差押物件取得について解説

◆競売物件とは?不動産ローンの債務不履行によって差押さえられた物件

【家庭裁判所が設定する最低価格は市場の6割程度】

 競売物件とは、購入した不動産のローンの支払いが出来ずに債務不履行によって差し押さえられた不動産を、「地方裁判所」が競売方式、いわゆる「入札」によって売却される物件のことである。

 地方裁判所は競売によって債務者の資産を売却する事によって早期の資金回収が可能となる。

 公募は一定の期間を設定し入札を受け付けている。

 競売にかけられる物件価格は家庭裁判所が設定した最低入札価格があり、この価格以上で一番高く入札した人が購入できる仕組みとなっている。

 この際、家庭裁判所が設定する最低価格は、市場の6割程度の価格であることが多い。

競売物件の価格設定【画像】

 この価格設定は競売にかけれられることになった所有者からしてみればかなり厳しい価格設定ではある。

 抵当権者の債権者は少しでも早く債権の回収を行い、最悪でも損失を最小限に食い止めたいという思いがある。

 その為、債権返済が出来ず不動産が差し押さえされた物件の所有者は早期決着も競売の目的にあるため原則として裁判所が設定した競売価格に文句を付ける事は出来ない。

◆競売前に売買される任意売却物件とは?(豆知識)

 債務者である物件の所有者は競売でオークションにかけられ売却される前に、「少しでも高く売れる方法がないか?」と個人的に競売でオークションが始まる前に売却に動く事もある。

 任意売却といわれる物件の大半はこのようにして、債務者が競売にかけられる前に少しでも高く売却する目的で登場する。

 価格は想定される競売価格よりやや高めの金額で値付けされる事が大半。

 それでも売却までのスピードが求められるため市場価格の7割程度、物件が人気でも8割程度の価格設定となる。

 とは言え一般市場価格よりもかなり安く販売されることに変わりはない。

 結果、短期間で売却が成立するため市場に出回ることもほとんどなく不動産業者とのパイプが無ければ任意売却物件はお目にかかることすらできない。

任意売却物件はなぜ安い?【画像】

◆期間入札と特別売却の違い

 競売には一般的な入札によって行われる「期間入札」と、期間中に入札が1件もなく売れ残った物件を先着順で任意に売る「特別売却」がある。

期間入札と特別売却【画像】

 特別売却の場合は、期間入札よりも更に値付けが厳しくなり、買い手が見つからなければ徐々に価格設定も低下していく。

 その為、市場価格の半額以下になるようなケースも実際に多くある。

 競売は一般市場価格より安く手に入れられると言われるが、権利関係が複雑なケースが多く、特別売却に関しては綿密な事前調査が必要となる。

 しかし、これらの問題がもし解決できるのであれば、これは不動産物件を取得する上での大きなチャンスともなり得る。

 実際、不動産業者の中には競売で割安で物件を入手し、綺麗にリフォームした後に利益をのせて販売する専門業者も多い。

 また、収益物件を中心として扱う不動産業者や、個人投資家などにも競売物件は一定の需要があり人気も高い。

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