差押物件(公売・競売)の解説

競売物件・公売物件で住宅ローンは組める?オークション・公売の活用による差押物件取得について解説

◆競売市場では一般小売価格の約50〜60%の価格帯が相場

【競売・オークション市場】

 不動産を小売ではなく卸売市場で探す為の市場には様々な市場が存在する。

 最も有名な市場は言うまでもなく「競売」である。

 競売とは、「債務不履行」によって差し押さえられる動産をオークション、いわゆる入札形式で処理する機関、及び方法の事。

 競売市場ではどのような物件でも早期処分を目的としていることから一般小売価格の約50〜60%程度の最低価格設定で値づけられている。

 但しこれは最初の設定価格のみ。

 既に差し押さえとなっている競売や公売物件と言っても、この初期設定価格から入札が始まるが、物件によっては入札金額が異常に跳ね上がることも多くある。

 人気エリアに至っては、市場価値の9割以上まで跳ね上がるケースも普通に存在する事は覚えておいたほうが良い。

競売だから安いとは限らない【画像】

 尚、この価格が跳ね上がるパターンでは大抵、有力な裏情報を握っているケース、例えば利益を確定させているケースが大半である。

 簡潔言えば仕入れ段階から顧客がついているようなケースの事である。

◆個人投資家が競売市場に参入するポイント

 競売から相続物件まで不動産業界は表に見えない情報が実に多い。

 これは不動産業界に居れば解ることだが、需要が高い時、またマンションなどのデベロッパー企業が次の現場を確保しなければならない時など、企業の財務状況によっても価格は変動する。

 その為、この競売市場で争うのは「個人投資家」にはリスクが大きいと言えるだろう。

 もし、個人投資家として競売に参入する場合は、自分の利益のラインや入札上限額をきっちり設定し物件の良し悪しに左右されない財務中心の競売を心がけなければいけない。

 尚、最大の卸市場は、この競売でも売却できず入札に至らないケースである。

 これらは前項でも解説した通り特別売却物件となり価格が少しずつ下落していく。

 特別売却物件は不動産業者が見向きもしなかった物件。

 これらの物件の多くは必ずといっていいほど、かなり厳しい問題をかかえている物件である。

 物件本体に重大な瑕疵を抱えている、もしくは占有者絡み、近隣住民絡みなどの問題である。

 しかし、もしこれらの問題を処理できる能力があるならば市場の3〜4割り程度の価格で物件の入手が可能となる。

特別売却物件は魅力【画像】

 売却利益(キャピタルゲイン)を狙わず借家としての賃貸収入(インカムゲイン)のみで考慮するなど個人投資家の視点から物件を見ていくと特別売却物件は価格によっては魅力的な物件となる要素を含んでいる。

 もし、これらの問題処理能力に長けているのであれば、個人投資家として競売市場に参入するメリットは大きい。

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