差押物件(公売・競売)の解説

競売物件・公売物件で住宅ローンは組める?オークション・公売の活用による差押物件取得について解説

◆競売物件・公売物件で住宅ローンを組むことは可能か?

【物件入手に影響を与える見えない担保価値】

 公売差押物件や競売物件の購入を検討している場合に、実際に住宅ローンを使用して物件費用を手に入れることは可能だろうか?

 このような競売物件は直ぐに現金が必要となる物件でもある為、資金的に準備が難しいような物件には手が届かないようにも思える。

 しかし、実際にこれらの競売や公売による不動産物件を自己資金が乏しい状態で融資を受け次々と物件を入手している人も存在する。

 既に経験のある方であればもうわかると思うが、このように物件の購入資金を次々と融資してもらえるケースは既に不動産物件を保持しており優秀な投資収益を積み重ねているようなケース。

 もしくは残債の少ない所有権の不動産物件を保持しており、その物件を担保枠として資金の調達を行なっているケースである。

 不動産投資の基本はレバレッジを効かせること。

 しかし、このレバレッジを効かせるためには銀行側が融資をしたい人物になる事が重要である。

 例えば不動産物件を全く保有していない状態で、アパート経営などの知識も経験も乏しく、収入も一般ラインであった場合。

 「競売物件を購入するので資金を融資して下さい。」

 と言っても誰も相手にしてくれることはないだろう。

 しかし、既に不動産物件を保有しており、その保有物件に銀行側の見積もりによる担保評価がそこそこ出ているような場合では、事情は一変する。

 更に、既に複数の不動産物件を保有しており担保も十分、経験も十分となれば金融機関側からしてみれば融資をお願いしたい人物へと変化する。

 かの有名な金持ち父さん、貧乏父さんの著者であるロバートキヨサキ氏も、不動産物件を購入する際は「対象物件の見えない価値」を探すと話している。

 これはまさに次の物件入手に影響を与える担保価値の事を指している。

◆何の変哲もないアパート物件であっても利回りが大きく向上する可能性を持つ

 投資対象として上がってきた一棟のアパート物件があったとする。

 物件資料を見ると何の変哲もなく平凡で相場価格で販売されているどこにでもあるような物件。資料段階で投資対象からはじかれてしまいかねないような物件。

 しかし現地調査を行なってみると、その物件には無駄に広いプレハブの物置が設置されていたとする。

 更に物件調査を重ねると近くには飲食店が多くあるがどこも道路が狭く路駐できるようなスペースは全くない。

 この何の変哲もないアパート物件が存在するエリアには慢性的な駐車場不足が続いている事を確認できたとする。

 このように物件の見えない価値を見つけ出す経験が積まれていれば、このような物件を見つけた場合に、物件の購入後、無駄に広い物置小屋を解体撤去するプランが見えてくる。

 解体撤去後の空いたスペースは「コインパーキング」「月極駐車場」に加工するプランを立てることでこのアパート物件の利回りが大きく向上する可能性も見えてくる。

◆レバレッジを最大限に活かす不動産投資経営が可能

 投資対象へと上がってきたアパート物件はそのまま交渉を続け、不動産購入価格の60%は融資によって物件を購入。

 60%と言っても過去の経営実績、利回りの判断からこれ以上は銀行側も融資が不可能である上限数値での融資。

 しかし、物件の所有権移転後に、前述したパーキングの設置プランを実施し利回りを大きく上乗せできた場合。このケースでは全く同じ現在の物件に新しく担保枠が産まれてくるケースも存在する。

 ここで新しく発生した融資枠は、次の物件の購入資金の頭金として使用することも可能であり、レバレッジを最大限に活かす不動産投資経営が可能となってくる訳である。

 融資は難しい。という一般的なイメージは融資する側の条件を把握していないために生まれているケースが多いもの。

 どのような物件であっても経験や見えない価値を見出す能力を磨いていくことで銀行側の対応は大きく変化する。要は物件そのもの以上に銀行側が融資したくなるような人物へと成長していくことが不動産投資の王道なのである。

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