差押物件(公売・競売)の解説

競売物件・公売物件で住宅ローンは組める?オークション・公売の活用による差押物件取得について解説

◆キャッシュフローから戸建てとアパートを見る・空室率と入居率の関係

【空室率と入居率の関係】

 投資の世界で重要な事は、キャッシュフロー。極端な話キャッシュフローがプラスであるならば幾つでも投資を拡大していくことができる。

 これは確かに事実であろう。

 キャッシュフロー経営にこだわる。利回りも大切であるが、最終的には自分の資金力に見合うキャッシュフローが生み出されることが大切だ。

 市場調査、税務、買い付け申し込み、売買契約、登記の移転、修繕、これらの作業は、全てこの「キャッシュフロー」に基く必須業務。

 その為のプランを設定し行動していくのが不動産投資業務のオーソドックスな流れとなる。

 この際、キャッシュフローを考える場合、「空室率」という要素が絡んでくることは把握しておきたい。

 この空室率というひとつの観点のみから不動産投資を考えた場合、アパートは戸建てよりもリスクヘッヂになることがわかってくる。

 戸建ての場合は賃借人が出た時点で収益率が即座に0%となる。

 0か100といういわゆるギャンブル性を伴う可能性があるということだ。

 しかし、アパート経営では仮に半分の空室率であっても50%の収益は維持することになる。

 4世帯住宅のアパートで1室が開いていれば75%の入居率。

 3室が空室となったとしても最低限25%の入居率は確保できることになる。

 もちろん戸建ては1世帯だけの契約手続きで100%までに入居率が跳ね上がる。

 しかし、あくまでリスクという観点をその他の付加的要素を除いて数字のみで見た場合アパートのほうがリスクヘッヂ効果が高いという事は言える。

 長年空室率の高いアパート収益物件などは売却時の査定にも影響を与えることになる。

 投資の世界では分散投資という言葉がよく用いられる。

 実際、大富豪のポートフォリオは、どれかひとつだけが大きく配分されないよう分散されているケースが多い。

 投資先を1点に集中せよ!と謳っている投資家であっても、同じ分野内で広く分散投資しているのが実情。

 投資の世界においてこの考え方は重要な要素を占めるのは言うまでもない。

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